Grupo CRESUD-IRSA-IRPC

Pasó un tiempo desde los últimos post sobre lo que considero se trata de aún hoy, la mayor oportunidad de la Bolsa local: CRESUD – IRSA.

La recurrente aparición de notas periodísticas sobre la posible concreción -o no- de alguno de ellos obliga a parar la pelota y entender de lo que se está hablando. Pero más importante, de lo que no se está hablando y podría, al menos en un escenario de mediano y largo plazo, ponerse sobre la mesa de una vez por todas.

En esta entrada, obviaré hacer comentarios de la parte agrícola, bastante ya se ha escrito y no ha habido grandes nuevas novedades al respecto: el panorama es fantástico, la renta agrícola-ganadera se ha fortalecido, y con ello no sólo su explotación, sino el core: desarrollo de tierras. Básicamente, si había dejado de ser rentable producir en zonas tradicionales, ¿a quién le ibas a colocar un campo en zonas no tradicionales, ergo de menor productividad? Cuando la renta aparece, los incentivos confluyen, escasean las tierras centrales y se prenden los reflectores sobre la eventual expansión de la frontera agrícola.

Pasemos a IRSA y sus tentáculos:

IRSA:

El Grupo está enfocado en todos los segmentos del consumo: alto, vía Paseo Alcorta, Patio Bullrich y Buenos Aires Design; medio-alto, Alto Palermo, Distrito Arcos y Dot; y medio, con: Abasto, Avellaneda, Córdoba, Comahue, NOA, etc.

A su vez, el Grupo tiene muchos proyectos en carpeta, algunos de los cuales comenzarán a ver la luz: sacó de la galera una expansión de 4.000 ABL (área bruta locativa) en el Alto Palermo que insumirá USD 25 millones.

Por otro lado, inició un edificio de oficinas al lado del Dot, de 30.000 ABL y USD 55 millones de inversión. Estará listo en 2019 y ya está alquilado en un 75%.

También se inició una nueva torre en Catalinas, de 35.000 ABL y USD 100 millones de inversión. El 45% le corresponde a IRPC, para lo cual comprometió dicha proporción del capital.

Todo esto ya se inició…, ahora bien qué está en la gatera y podría lanzarse, de mediar autorizaciones pertinentes. 

Capital, hay. Capacidad de generar negocios, hay. Capacidad de generar empleo registrado, hay. Capacidad de tributarle al fisco, hay. Capacidad de devolverle rentabilidad al capital, hay. 

Falta convencer a los obtusos, que admito…, podría ser más complejo de lo que uno quisiera.

Shopping en Caballito:

Shopping en Tucumán:

Shopping en San Martín, PBA:

 

Shopping en Paraná, Entre Ríos:

Otras dos torres, además del complejo ya lanzado, al lado del Dot:

La Torre Intercontinental II, al lado de la conocida Torre I:

Después tenemos en las gateras a Solares, que promete ser un nuevo barrio, entre Puerto Madero y el Río:

Después, también tenemos la parcela de tierra que buscará ser el nuevo centro financiero de Buenos Aires, generándole sombra a todo el resto..., tierra única:

Poco se conoce del proyecto en Montevideo, del cual ya se cuenta con la tierra y se están gestionando las autorizaciones correspondientes:

Y están quedado proyectos sin mencionar...

En el plano internacional, se conserva la mitad del Lipstick, con la salvedad de que desde que se ingresó, incrementó su revenue y su % de ocupación, de USD 64 a USD 67 millones, del 89% al 97% de ocupación.

Pasó del 34% al 49% recientemente en el CONDOR Hospitality Trust, con varios hoteles a lo largo y ancho de Estados Unidos, que recibió una inversión de USD 30 millones de un nuevo socio para abrir nuevos establecimientos.

También en Estados Unidos, vía PBC se controla el 100% del HSCB Building y el 50% del Tivoli Mall en Las Vegas. Además de 3 Hilton en UK y proyectos enormes en India e Israel.

Ya en Israel, vía PBC, se tiene 1.100.000 metros cuadrados en alquiler y proyectos en marcha de 1.200 viviendas. Además del 45% de Mehadrin, principal exportador de cítricos de Israel.

Shufersal, que es el principal supermercado del país, con 275 tiendas por 512.000 m2, 18 propiedades de renta que suman 46.000 ABL y 3 centros de distribución por 85.000 m2.

Vale destacar, por ciento, la cantidad de metros cuadrados que IRSA controla en Israel: en torno a 1.700.000 metros cuadrados.

Luego, tiene el control de CELLCOM, una de las principales compañías de telefonía celular, con 27% del market share. Hace un tiempo, comenzó a ingresar al negocio de la televisión por cable: en el primer trimestre de 2015 tenía 20.000 abonados y hoy, 18 meses después, está llegando a los 90.000.

CLAL, la aseguradora tal vez sea la que hoy está generando más contratiempos que otra cosa, pero en poco tiempo más se venderá y destrabará mucho valor en IDB vía reducción de la deuda. Al contabilizarse como activo financiero y no consolidar sus resultados, la variación en el precio de la acción le ha significado al Grupo pérdidas contables muy importantes, cercana a los $2.000 millones de pesos. Igualmente, vale aclarar que esto no ha generado ni un peso de costo real, sólo se explica por precio de la acción + variación cambiaria. Las últimas ofertas recibidas están muy por encima de los precios registrados.

Es una muy buena empresa, que quedó sujeta a regulaciones complejas: tiene entre el 15 y 20% del mercado y maneja activos por USD 43.000 millones. Es por eso que interesados..., tiene.

Desde que IRSA puso un pie en IDB, la deuda del Grupo pasó de $4.814 millones NIS a $2.785 millones NIS, más de USD 500 millones de reducción en menos de 4 años. Esto fenómeno se potenciará con el impacto de la venta de Adama y la eventual venta de Clal, que mejorará el perfil financiero y liberará mayores recursos al Grupo para manejar más eficientemente sus pasivos.

No veo en la Bolsa argentina mayor oportunidad de capturar valor que en CRESUD-IRSA. Considero que CRESUD es la empresa más barata, dado que entiendo que lo que se deja de capturar de IRSA yendo vía CRESUD vale menos que la parte agrícola que se omite estacionándose en IRSA.

Se vienen muy buenos años para el Grupo..., años y años de acumular tierras y activos ocultos, que podrían salir encadenados en los próximos 5 años, devolviéndole a los accionistas retornos inusitados.

(*) todas las imágenes tomadas de presentaciones oficiales de las empresas mencionadas.