Update CRESUD

Una situación revelada recientemente consultando presentaciones a la SEC obligó a repensar la inversión en CRESUD. Elzstain controla CRESUD vía Inversiones Financieras del Sur. Los últimos días, IFS vendió el 1% de su tenencia en CRESUD, a precios de mercado. Complejo entender dado que no creo que precise los fondos, cuesta entenderlo. Por otro lado, tampoco es una porción relevante de su tenencia, de modo que tampoco hay que entrar en pánico por ese lado. Distinto es, por supuesto, si siguiera vendiendo. Tal vez se trate únicamente de una reorganización patrimonial con familiares o algo así, pero igual Bienvista considera pertinente informar esto, y repensar la posición.

CRESUD es fundamentalmente IRSA + Agrícola. La segunda parte ya lo abordamos bastante en la entrada anterior, todo eso sigue en marcha. Creemos necesario que la empresa sea más agresiva en desarrollar tierras para su comercialización. El valor contable de la Reserva de Tierras es ínfimo, de modo que de poder fondearse a mejores tasas (colocar deuda en NY), se conseguiría un negocio fenomenal. Divagando, emitir USD 50 palos a 3 años al 6% anual debería alcanzar para desarrollar 25 mil hectáreas y luego comercializarlas a un promedio de 6 mil dólares c/u, ergo USD 150 palos, que amorticen los 50 tomados + 9 de intereses. Este es el negocio a realizar por la Cresud agrícola, además claro está, de los incentivos a sembrar y producir más (cantidad y calidad) dados el nuevo escenario de rentabilidad (precio, tipo de cambio e impuestos). Sólo destacar que la tenencia de tierras de Cresud directamente (excluye, por ejemplo, BrasilAgro y Crecsa) está valuada en USD 130 millones…, por cientos de miles de hectáreas. No more comments.

IRSA es otro caso ejemplar. Su participación en BHIP también fue resaltada en la entrada anterior. Nada de eso ha cambiado.

IRSA controla el IDB Holding, el conglomerado israelí que fue absorbido a través de un largo proceso los últimos dos años. Este gigante tiene participaciones relevantes en telefonía celular, supermercados, químicas, bienes raíces y seguros.

Sobre estos dos últimos negocios quisiera hacer dos salvedades. Las propiedades explotadas no sólo están situadas en Israel, sino que IDBH controla la torre del HSBC en la Quinta Avenida (Manhattan) y tiene dos proyectos en ejecución en Las Vegas. Es decir, las propiedades comerciales se siguen diversificando, incorporando propiedades en Israel, Las Vegas y Nueva York.

Con respecto a los Seguros, debido a la normativa israelí (que no profundizaremos), IDBH debe desinvertir allí. Por eso, tiene esas acciones disponibles para la venta por casi USD 400 millones, que iniciará el necesario proceso de desapalancar el Holding. También en enero se rebajaron los impuestos a las ganancias en Israel, lo que mejorará sus números. También Dolphin tiene un call para comprar las acciones de IDBH en poder de IFS: es decir, que todo IDBH quede canalizado dentro del IRSA y no una porción en IFS (controlante de Cresud).

El desarrollo de “La Adela” está contabilizado en $215 millones ARS, cuando es un proyecto enorme de chacras/country en Luján de unas 1.000 hectáreas.

Resta la aprobación (hace años) de Solares (70 hectáreas en Costanera Sur). De conseguirse la aprobación, se estima una inversión de USD 1000 millones en 10 años ( http://www.construar.com.ar/2015/12/irsa-insistira-con-solares-de-santa-maria/ )

Por otro lado, las tres participaciones en hoteles (Sheraton, Intercontinental y Llao Lao) están valuados -en forma conjunta- en USD 12 millones.

Todos los shoppings están contabilizados por USD 170 millones. Estamos hablando 334.000 metros de superficie alquilable (excluye áreas comunes y estacionamientos), con 99% de ocupación promedio: USD 500 el metro cuadrado de los locales en los shoppings. Estos locales facturaron en los 6 meses que lleva el Ejercicio unos $15 mil millones de pesos (+40% a/a).

IRSA embolsó de sus shoppings en 6 meses unos $1200 millones, o USD 92 millones. Podemos decir que los ingresos que percibe IRSA de los locales repaga en 1 año su valor contable. Si asignásemos un tiempo razonable de retorno para este tipo de inversión, habría que pensar entre 7 y 10 años.

Todas las oficinas están contabilizadas por USD 43 millones. Estamos hablando de 82.000 metros de superficie alquilable (excluye áreas comunes y estacionamientos), con 94% de ocupación promedio: USD 524 el metro cuadrado en las mejores locaciones de la Ciudad de Buenos Aires.

El edificio Lipstick en NY son 58.000 metros alquilables (a un 95% de ocupación) con una renta de 65usd/m. Esto es: USD 3.5 millones mensuales.

La posición neta en moneda extranjera de IRSA es negativa en tan solo USD 30 millones, más que compensando por todo su Activo No Corriente (metros cuadrados).

Con todo este repaso, me lleva a sostener mi inversión en CRESUD, atento a los movimientos que siga haciendo IFS, pero confiado en que las inversiones anunciadas por IRSA por más de USD 460 millones en Argentina así como la consolidación de IDBH traerá muy buenos resultados a los accionistas.