domingo, octubre 02, 2016

Grupo CRESUD-IRSA-IRPC

Pasó un tiempo desde los últimos post sobre lo que considero se trata de aún hoy, la mayor oportunidad de la Bolsa local: CRESUD – IRSA.

La recurrente aparición de notas periodísticas sobre la posible concreción -o no- de alguno de ellos obliga a parar la pelota y entender de lo que se está hablando. Pero más importante, de lo que no se está hablando y podría, al menos en un escenario de mediano y largo plazo, ponerse sobre la mesa de una vez por todas.

En esta entrada, obviaré hacer comentarios de la parte agrícola, bastante ya se ha escrito y no ha habido grandes nuevas novedades al respecto: el panorama es fantástico, la renta agrícola-ganadera se ha fortalecido, y con ello no sólo su explotación, sino el core: desarrollo de tierras. Básicamente, si había dejado de ser rentable producir en zonas tradicionales, ¿a quién le ibas a colocar un campo en zonas no tradicionales, ergo de menor productividad? Cuando la renta aparece, los incentivos confluyen, escasean las tierras centrales y se prenden los reflectores sobre la eventual expansión de la frontera agrícola.

Pasemos a IRSA y sus tentáculos:

IRSA:
El Grupo está enfocado en todos los segmentos del consumo: alto, vía Paseo Alcorta, Patio Bullrich y Buenos Aires Design; medio-alto, Alto Palermo, Distrito Arcos y Dot; y medio, con: Abasto, Avellaneda, Córdoba, Comahue, NOA, etc.

A su vez, el Grupo tiene muchos proyectos en carpeta, algunos de los cuales comenzarán a ver la luz: sacó de la galera una expansión de 4.000 ABL (área bruta locativa) en el Alto Palermo que insumirá USD 25 millones.

Por otro lado, inició un edificio de oficinas al lado del Dot, de 30.000 ABL y USD 55 millones de inversión. Estará listo en 2019 y ya está alquilado en un 75%.




También se inició una nueva torre en Catalinas, de 35.000 ABL y USD 100 millones de inversión. El 45% le corresponde a IRPC, para lo cual comprometió dicha proporción del capital.


Todo esto ya se inició…, ahora bien qué está en la gatera y podría lanzarse, de mediar autorizaciones pertinentes. 
Capital, hay. Capacidad de generar negocios, hay. Capacidad de generar empleo registrado, hay. Capacidad de tributarle al fisco, hay. Capacidad de devolverle rentabilidad al capital, hay. 

Falta convencer a los obtusos, que admito…, podría ser más complejo de lo que uno quisiera.




Shopping en Caballito:


Shopping en Tucumán:

Shopping en San Martín, PBA:


 

Shopping en Paraná, Entre Ríos:



Otras dos torres, además del complejo ya lanzado, al lado del Dot:



La Torre Intercontinental II, al lado de la conocida Torre I:



Después tenemos en las gateras a Solares, que promete ser un nuevo barrio, entre Puerto Madero y el Río:




Después, también tenemos la parcela de tierra que buscará ser el nuevo centro financiero de Buenos Aires, generándole sombra a todo el resto..., tierra única:




Poco se conoce del proyecto en Montevideo, del cual ya se cuenta con la tierra y se están gestionando las autorizaciones correspondientes:




Y están quedado proyectos sin mencionar...

En el plano internacional, se conserva la mitad del Lipstick, con la salvedad de que desde que se ingresó, incrementó su revenue y su % de ocupación, de USD 64 a USD 67 millones, del 89% al 97% de ocupación.

Pasó del 34% al 49% recientemente en el CONDOR Hospitality Trust, con varios hoteles a lo largo y ancho de Estados Unidos, que recibió una inversión de USD 30 millones de un nuevo socio para abrir nuevos establecimientos.

También en Estados Unidos, vía PBC se controla el 100% del HSCB Building y el 50% del Tivoli Mall en Las Vegas. Además de 3 Hilton en UK y proyectos enormes en India e Israel.

Ya en Israel, vía PBC, se tiene 1.100.000 metros cuadrados en alquiler y proyectos en marcha de 1.200 viviendas. Además del 45% de Mehadrin, principal exportador de cítricos de Israel.

Shufersal, que es el principal supermercado del país, con 275 tiendas por 512.000 m2, 18 propiedades de renta que suman 46.000 ABL y 3 centros de distribución por 85.000 m2.

Vale destacar, por ciento, la cantidad de metros cuadrados que IRSA controla en Israel: en torno a 1.700.000 metros cuadrados.

Luego, tiene el control de CELLCOM, una de las principales compañías de telefonía celular, con 27% del market share. Hace un tiempo, comenzó a ingresar al negocio de la televisión por cable: en el primer trimestre de 2015 tenía 20.000 abonados y hoy, 18 meses después, está llegando a los 90.000.

CLAL, la aseguradora tal vez sea la que hoy está generando más contratiempos que otra cosa, pero en poco tiempo más se venderá y destrabará mucho valor en IDB vía reducción de la deuda. Al contabilizarse como activo financiero y no consolidar sus resultados, la variación en el precio de la acción le ha significado al Grupo pérdidas contables muy importantes, cercana a los $2.000 millones de pesos. Igualmente, vale aclarar que esto no ha generado ni un peso de costo real, sólo se explica por precio de la acción + variación cambiaria. Las últimas ofertas recibidas están muy por encima de los precios registrados.

Es una muy buena empresa, que quedó sujeta a regulaciones complejas: tiene entre el 15 y 20% del mercado y maneja activos por USD 43.000 millones. Es por eso que interesados..., tiene.

Desde que IRSA puso un pie en IDB, la deuda del Grupo pasó de $4.814 millones NIS a $2.785 millones NIS, más de USD 500 millones de reducción en menos de 4 años. Esto fenómeno se potenciará con el impacto de la venta de Adama y la eventual venta de Clal, que mejorará el perfil financiero y liberará mayores recursos al Grupo para manejar más eficientemente sus pasivos.

No veo en la Bolsa argentina mayor oportunidad de capturar valor que en CRESUD-IRSA. Considero que CRESUD es la empresa más barata, dado que entiendo que lo que se deja de capturar de IRSA yendo vía CRESUD vale menos que la parte agrícola que se omite estacionándose en IRSA.


Se vienen muy buenos años para el Grupo..., años y años de acumular tierras y activos ocultos, que podrían salir encadenados en los próximos 5 años, devolviéndole a los accionistas retornos inusitados.



(*) todas las imágenes tomadas de presentaciones oficiales de las empresas mencionadas.

10 comentarios:

Anónimo dijo...

Como descripción es interesante. Ahora, sería bienvenido un análisis.

Hay que aclararle a la gente, una y mil veces, en negrita y mayúscula, que está inversión es de largo plazo. Es a muchos años por delante. La realización del valor puede darse antes, o mucho después. Me parece bien que se haya comenzado hablando de una inversión con horizonte de 2 años, y ahora por prudencia ya se comience a hablar de 5 años.

Si bien la parte agrícola de Cresud puede valer más que el porcentaje que no controla de Irsa, si no venden campos, en el mediano plazo parece tener mucho más upside ese porcentaje de Irsa.

Gramar dijo...

"Anónimo", se han hecho muchos análisis. Algunos más prospectivos, otros más descriptivos.

Siempre se habló de largo plazo acá. Siempre. Pueden precipitarse eventos, o dilatarse. Cada uno asignará determina probabilidad y alocará su capital.

No busca ser una recomendación de compra, sino una fundamentación de -en este caso- mi inversión personal.

Con respecto a la parte agrícola, estoy de acuerdo. El negocio es desarrollo y venta. De modo que si no se vende, no hay gran negocio. Se ha dicho también eso.

Saludos.

Luis Javier Casanovas dijo...

Si no se vende queda como reserva de valor, nada mal en el mientras tanto.

Anónimo dijo...

Gramar, cuanto vale cresud para ustedes?

J.E.D.

Anónimo dijo...

Tienen alguna idea de cuando podria salir lo de Solares de Santa Maria?
Parece ser el proyecto que mas valor le agregaria a Irsa

Gramar dijo...

J.E.D, soy muy optimista. Sólo para capturar el diferencial entre valor y precio, hay fundamento suficiente para estacionarse.
Luego de está toda la catarata de negocios potenciales que puede hacer saltar las utilidades, y con ello el precio de la acción.

Anónimo, es una gran incógnita. Coincido que es el proyecto más importante, una inversión de más de USD 1.000 millones. Esperemos tener alguna novedad en los próximos meses.

Anónimo dijo...

Gramar o Dosto, siguiendo con la pregunta de J.E.D y para ir mas allá:

* A hoy con todo lo que existe: 45 usd +/- sería un precio que refleje el valor.
* De acá a la ejecución de principales drivers: a cuantos usd puede llegar?
(se que es sensible saber que drivers serán, pero me gustaría saber que parametros manejan, no es lo mismo de 45 a 55 usd que pueda valer que 200).Resumiendo, de cumplirse escenarios muy optimistas, la variación sería muy importante??

De mas está decir que los 45 usd son razón suficiente para invertir en Cresud.

Dostoievsky dijo...

Israel saneado puede aportar USD100mm anuales tranquilamente a IRSA, es un comienzo...igual aventurar precios sabrás que no es lo nuestro, mucho puede pasar en el medio. El valor está, ahí apuntamos. El objetivo es cambiante.

Anónimo dijo...

Es que por eso hable de Valor 45 hoy y no de precio 17 hoy.
Para empezar a hacernos la idea esos 100mm anuales aumentarian un 20% aproximadamente esos 45 usd?? O saqué cualquier cuenta?
(Vuelvo a aclarar que hablo de aumento de valor y no de precio. Y hablamos solo del holding, resta todo el resto de los drivers)

Anónimo dijo...

Tienen un estimado de la valuacion de los Campos de Cresud?
Me imagino que muchos tiene potencial, pero por ejemplo 100.000 hectareas en la Patagonia no se que potencial tienen.
Por otro lado, los más de 200.000 hectareas en Salta, con credito a bajo costo (riego) y ferrocarril con salida a Pacifico... me parece que por ahi viene la nueva revolucion agricola de Argentina.

En los 90 el campo crecio con la Hidrovia y la Siembra directa.

Creo que M. Macri tambien tienen una gran extension de tierra en Salta.

Casualidad?